FOS Bayern · Betriebswirtschaftliches Rechnungswesen (BwR) · 12. Jahrgangsstufe · ALT – auslaufender Lehrplan · Jahresabschluss: Bewertung von Grundstücken und Gebäuden · ca. 12 Unterrichtsstunden
Bewertung von Grundstücken und Gebäuden
Modellunternehmen: Die UNTERNEHMER AG erwirbt ein Grundstück mit Betriebsgebäude. Beides gehört zum Sachanlagevermögen. Wichtig ist die Unterscheidung: Das Grundstück ist nicht abnutzbar (keine planmäßige Abschreibung), das Gebäude ist abnutzbar (lineare Abschreibung).
Inhaltsverzeichnis
- Aktivierungspflichtige Anschaffungsnebenkosten
- Anschaffungskosten mit Verteilungsschlüssel ermitteln
- Gebäude – lineare Abschreibung
- Bewertung mit der 5-Schritt-Methode
- Zuschreibung beim Grundstück
- Übersicht: Bewertung des Anlagevermögens
- Typische Fehler und Prüfungshinweise
- Auf einen Blick
1. Aktivierungspflichtige Anschaffungsnebenkosten
Beim Kauf fallen neben dem Kaufpreis Nebenkosten an. Nur die anschaffungsbezogenen Nebenkosten werden aktiviert; laufende Kosten dagegen nicht.
Grunderwerbsteuer (3,5 %), Maklergebühr, Notarkosten, Grundbucheintrag, Gutachten, Erschließungs- und Vermessungskosten, Abbrucharbeiten, Abfindung für einen Vormieter.
Grundsteuer, Gebäudeversicherung und andere Versicherungen, Finanzierungskosten, sonstige laufende Aufwendungen.
2. Anschaffungskosten mit Verteilungsschlüssel ermitteln
Beispiel – UNTERNEHMER AG: Kauf von Grundstück und Betriebsgebäude für zusammen 800.000,00 € am 01.09.2016. Auf das Grundstück entfallen 100.000,00 €, auf das Gebäude 700.000,00 € (Verhältnis 1 : 7, also 1/8 : 7/8). Es fallen an: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 12.000,00 € Notarkosten und 4.000,00 € Grundbucheintrag. Die Nebenkosten werden nach demselben Schlüssel aufgeteilt.
| Bemerkung | Grundstück | Gebäude | Gesamt |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 100.000,00 | 700.000,00 | 800.000,00 |
| + Grunderwerbsteuer 3,5 % | 3.500,00 | 24.500,00 | 28.000,00 |
| + Notarkosten | 1.500,00 | 10.500,00 | 12.000,00 |
| + Grundbucheintrag | 500,00 | 3.500,00 | 4.000,00 |
| = Anschaffungskosten | 105.500,00 | 738.500,00 | 844.000,00 |
3. Gebäude – lineare Abschreibung
Das Gebäude ist abnutzbar und wird linear abgeschrieben. Ohne andere Angabe gilt eine Nutzungsdauer von 33⅓ Jahren = 400 Monaten; im Anschaffungsjahr wird monatsgenau abgeschrieben.
Kauf am 01.09.2016 → September bis Dezember = 4 Monate:
4. Bewertung mit der 5-Schritt-Methode
Fortsetzung: Am 11.11.2016 stellt ein Gutachten fest, dass der Boden des Grundstücks dauerhaft verunreinigt ist; der Wert des Grundstücks sinkt dauerhaft auf 80.000,00 €. Für das Gebäude liegt keine außerordentliche Wertminderung vor.
Grundstück (nicht abnutzbar)
- Schritt 1: Position in der Bilanz bestimmen
Nicht abnutzbares Sachanlagevermögen (Grundstück). - Schritt 2: Regelwert berechnen und dem beizulegenden Wert gegenüberstellen
Regelwert (Anschaffungskosten): 105.500,00 €
beizulegender Wert (Gutachten, dauerhaft): 80.000,00 € - Schritt 3: Wertveränderung ermitteln
bzW 80.000,00 € < Regelwert 105.500,00 € → Wertminderung 25.500,00 €. - Schritt 4: Begründung des Wertansatzes
Die Wertminderung ist dauerhaft. Nach dem gemilderten Niederstwertprinzip muss außerplanmäßig abgeschrieben und der niedrigere beizulegende Wert angesetzt werden. - Schritt 5: Bilanzansatz ermitteln
Bilanzansatz Grundstück 31.12.2016 = 80.000,00 €.
Gebäude (abnutzbar)
5. Zuschreibung beim Grundstück
Fällt der Grund für die außerplanmäßige Abschreibung weg, gilt beim nicht abnutzbaren Sachanlagevermögen das Wertaufholungsgebot: Es muss wieder zugeschrieben werden – höchstens jedoch bis zu den Anschaffungskosten (Anschaffungswertprinzip). Beispiel: 2017 weist die Gemeinde das Grundstück als Bauland aus; ein Gutachten schätzt es nun auf 140.000,00 €.
- Schritt 1: Position in der Bilanz bestimmen
Nicht abnutzbares Sachanlagevermögen (Grundstück). - Schritt 2: Regelwert berechnen und dem beizulegenden Wert gegenüberstellen
Regelwert (Bilanzansatz 31.12.2016): 80.000,00 €
beizulegender Wert 31.12.2017: 140.000,00 €
Obergrenze = Anschaffungskosten: 105.500,00 € - Schritt 3: Wertveränderung ermitteln
bzW 140.000,00 € > bisheriger Ansatz 80.000,00 € → Werterhöhung; der Wert liegt über den Anschaffungskosten. - Schritt 4: Begründung des Wertansatzes
Der Grund für die außerplanmäßige Abschreibung ist weggefallen → Wertaufholungsgebot. Zugeschrieben wird höchstens bis zu den Anschaffungskosten (Anschaffungswertprinzip). - Schritt 5: Bilanzansatz ermitteln
Bilanzansatz Grundstück 31.12.2017 = 105.500,00 € (Anschaffungskosten als Obergrenze).
6. Übersicht: Bewertung des Anlagevermögens
7. Typische Fehler und Prüfungshinweise
Das Grundstück wird planmäßig abgeschrieben.
Grundstücke sind nicht abnutzbar – keine planmäßige Abschreibung; nur außerplanmäßig bei dauerhafter Wertminderung.
Finanzierungskosten oder Grundsteuer werden aktiviert.
Laufende Kosten (Finanzierung, Grundsteuer, Versicherung) sind nicht aktivierungspflichtig.
Die Nebenkosten werden nur dem Gebäude zugerechnet.
Aktivierungspflichtige Nebenkosten werden nach dem Verteilungsschlüssel auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt.
Beim Gebäude wird das ganze Anschaffungsjahr voll abgeschrieben.
Im Anschaffungsjahr wird monatsgenau abgeschrieben (Kaufmonat zählt mit).
Beim Grundstück wird über die Anschaffungskosten hinaus zugeschrieben.
Die Zuschreibung ist auf die ursprünglichen Anschaffungskosten begrenzt (Anschaffungswertprinzip).
8. Auf einen Blick
Sie können nun die aktivierungspflichtigen Anschaffungsnebenkosten von Grundstück und Gebäude bestimmen, die Anschaffungskosten mit einem Verteilungsschlüssel aufteilen, das Gebäude linear und monatsgenau abschreiben, das nicht abnutzbare Grundstück mithilfe der 5-Schritt-Methode außerplanmäßig abschreiben sowie eine Zuschreibung bis höchstens zu den Anschaffungskosten begründen.
Alle Inhalte dieser Seite orientieren sich am offiziellen LehrplanPLUS Bayern (ISB) – auslaufender Lehrplan BwR (FOS/BOS).
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