BwR · FOS/BOS Bayern · Klasse 12 · Bewertung von Grundstücken und Gebäuden
Bewertung von Grundstücken und Gebäuden: Verteilungsschlüssel und Abschreibung
Grundstück und Gebäude werden oft gemeinsam gekauft, sind aber zwei getrennte Vermögensgegenstände: der Grund und Boden ist nicht abnutzbar (keine planmäßige AfA), das Gebäude ist abnutzbar und wird linear abgeschrieben. Die gemeinsamen Nebenkosten werden über einen Verteilungsschlüssel aufgeteilt.
Inhaltsverzeichnis
- Grundstück und Gebäude: zwei Vermögensgegenstände
- Anschaffungsnebenkosten beim Grundstückskauf
- Der Verteilungsschlüssel
- Grundstück vs. Gebäude: Abschreibung
- Die 5-Schritt-Methode
- Prüfungsfall 1: das Grundstück
- Prüfungsfall 2: das Gebäude (lineare Abschreibung)
- Typische Prüfungsfehler
- Auf einen Blick
1. Grundstück und Gebäude: zwei Vermögensgegenstände
2. Anschaffungsnebenkosten beim Grundstückskauf
Kosten, die nötig sind, um das Grundstück erwerbsbereit zu übernehmen, werden aktiviert:
| ANK – aktivierungspflichtig | ANK – nicht aktivierungspflichtig |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (3,5 %), Makler, Notar, Grundbuch | Grundsteuer |
| Gutachten, Vermessungskosten, Erschließungskosten | Gebäude-/sonstige Versicherung |
| Abbrucharbeiten, Abfindung für einen Vormieter | Finanzierungskosten, laufende Aufwendungen |
3. Der Verteilungsschlüssel
Sachverhalt: Die UNTERNEHMER AG kauft am 03.03.2022 ein bebautes Grundstück (Grund und Gebäude) zum Kaufpreis von 4.800.000,00 € (netto). Laut Gutachten entfallen 960.000,00 € auf Grund und Boden und 3.840.000,00 € auf das Gebäude. Zusätzlich: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar 24.000,00 €, Grundbuch 8.000,00 €.
Der Verteilungsschlüssel ergibt sich aus dem Kaufpreis: Grund und Boden 960.000 ÷ 4.800.000 = 20 %, Gebäude 3.840.000 ÷ 4.800.000 = 80 %. Damit werden alle gemeinsamen Nebenkosten aufgeteilt:
| Bemerkung | Grundstück (20 %) | Gebäude (80 %) | Gesamt |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 960.000,00 € | 3.840.000,00 € | 4.800.000,00 € |
| + Grunderwerbsteuer 3,5 % | 33.600,00 € | 134.400,00 € | 168.000,00 € |
| + Notar | 4.800,00 € | 19.200,00 € | 24.000,00 € |
| + Grundbuch | 1.600,00 € | 6.400,00 € | 8.000,00 € |
| = Anschaffungskosten | 1.000.000,00 € | 4.000.000,00 € | 5.000.000,00 € |
4. Grundstück vs. Gebäude: Abschreibung
| Grund und Boden | Gebäude | |
|---|---|---|
| Art | nicht abnutzbar | abnutzbar |
| planmäßige AfA | nein | ja, linear \(z. B. 3 % = 33⅓ Jahre oder 4 % = 25 Jahre\) |
| dauerhafte Wertminderung | außerplanmäßige Abschreibung (Pflicht) | außerplanmäßige Abschreibung (Pflicht) |
| vorübergehende Wertminderung | es bleibt beim bisherigen Wert | es bleibt beim bisherigen Wert |
| Zuschreibung (Wegfall des Grundes) | bis zu den Anschaffungskosten | – |
5. Die 5-Schritt-Methode
1. Schritt: Position in der Bilanz bestimmen
2. Schritt: Regelwert (AHK bzw. fortgeführter Buchwert) berechnen und dem beizulegenden Wert gegenüberstellen
3. Schritt: bzW und RW gegenüberstellen – Wertveränderung ermitteln
4. Schritt: Begründung des Wertansatzes
5. Schritt: Bilanzansatz ermitteln
6. Prüfungsfall 1: das Grundstück
Für das am 03.03.2022 gekaufte Grundstück (AK Grund und Boden 1.000.000,00 €) zeigen Bodenproben eine Altöl-Verseuchung; der Wert sinkt dauerhaft auf 600.000,00 €. Ein Jahr später ist der Boden saniert, Wert laut Gutachten 1.200.000,00 €. Bilanzansatz zum 31.12.2022 und 31.12.2023?
1. Schritt: Position in der Bilanz bestimmen
Nicht abnutzbares Anlagevermögen (Grund und Boden) – keine planmäßige AfA.
2. Schritt: Regelwert und beizulegenden Wert gegenüberstellen
Regelwert = Anschaffungskosten 1.000.000,00 €; beizulegender Wert 600.000,00 €.
3. Schritt: Wertveränderung ermitteln
bzW 600.000,00 € < RW 1.000.000,00 €. Wertminderung von 400.000,00 €.
4. Schritt: Begründung des Wertansatzes
Wertherabsetzungsfall, dauerhaft. Nach dem gemilderten Niederstwertprinzip wird auch beim nicht abnutzbaren Grundstück bei dauerhafter Minderung außerplanmäßig abgeschrieben.
5. Schritt: Bilanzansatz ermitteln
Bilanzansatz31.12.2022 = 600.000,00 € (außerplanmäßige Abschreibung 400.000,00 €).
31.12.2023 – Wertaufholung: bzW 1.200.000,00 €, aber Obergrenze sind die Anschaffungskosten → Bilanzansatz31.12.2023 = 1.000.000,00 €.
7. Prüfungsfall 2: das Gebäude (lineare Abschreibung)
Das Gebäude (AK 4.000.000,00 €, Kauf 03.03.2022) wird linear mit 3 % \(= 33⅓ Jahre\) abgeschrieben. Erstellen Sie die Abschreibungstabelle und geben Sie den Buchwert (Bilanzansatz) der ersten Jahre an. Im Anschaffungsjahr wird monatsgenau abgeschrieben.
Jährliche AfA = 3 % von 4.000.000,00 € = 120.000,00 €. Anschaffung im März 2022 → im ersten Jahr 10 Monate (März–Dezember).
| Abschreibungstabelle Gebäude | Betrag | Nebenrechnung |
|---|---|---|
| Anschaffungskosten | 4.000.000,00 € | |
| − planmäßige AfA 2022 (10 Monate) | −100.000,00 € | \( 120.000 \cdot \dfrac{10}{12} \) |
| = Buchwert 31.12.2022 | 3.900.000,00 € | ≙ Bilanzansatz |
| − planmäßige AfA 2023 | −120.000,00 € | |
| = Buchwert 31.12.2023 | 3.780.000,00 € | ≙ Bilanzansatz |
| − planmäßige AfA 2024 | −120.000,00 € | |
| = Buchwert 31.12.2024 | 3.660.000,00 € | ≙ Bilanzansatz |
8. Typische Prüfungsfehler
✗ Falsch
Grundstück und Gebäude zusammen als ein Vermögensgegenstand bilanzieren.
✓ Richtig
Getrennt bilanzieren (Einzelbewertung); gemeinsame Kosten über den Verteilungsschlüssel aufteilen.
✗ Falsch
Den Grund und Boden planmäßig abschreiben.
✓ Richtig
Grund und Boden ist nicht abnutzbar – nur bei dauerhafter Wertminderung außerplanmäßig.
✗ Falsch
Die Gebäude-AfA im Anschaffungsjahr voll statt monatsgenau ansetzen.
✓ Richtig
Im Anschaffungsjahr wird monatsgenau abgeschrieben (× Monate ÷ 12).
✗ Falsch
Beim Grundstück die Zuschreibung über die Anschaffungskosten hinaus (bis 1.200.000 €).
✓ Richtig
Obergrenze sind die Anschaffungskosten (1.000.000 €) – nie darüber.
9. Auf einen Blick
- Zwei Vermögensgegenstände (Einzelbewertung); gemeinsame Kosten über den Verteilungsschlüssel (hier 20 % / 80 %).
- Grundstück: keine planmäßige AfA; dauerhafte Minderung → außerplanmäßig; Zuschreibung bis AK.
- Gebäude: lineare Abschreibung \(z. B. 3 % = 33⅓ J, 4 % = 25 J\), im Anschaffungsjahr monatsgenau.
- Vorübergehende Minderung → es bleibt beim bisherigen Wert.
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